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        買菜大媽說出樓市本質,比專家靠譜

        自2023年初以來,中國房地產市場進入了新一輪的下行趨勢。數據顯示,今年上半年,中國房地產市場積累了近7億平方米的庫存,截至7月,中國二手住房上市數量也急劇增加,總共超過200萬套。此外,中國近100個城市的房價也有所下跌。

        為了緩解房價下跌的趨勢,各地出臺了相關的救市政策。大多數城市放開限購限售,將抵押貸款利率降至4%以下,增加公積金貸款金額,最大限度降低購房者成本。

        然而,從目前的角度來看,這些政策并沒有明顯的效果,房地產市場仍在繼續低迷。面對當前的房地產市場問題,一個買蔬菜的阿姨總結得非常透徹,一句話“說”了房地產市場的本質,這是怎么回事?

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        購房需求減少的趨勢越來越明顯

        從目前的房地產狀況來看,剛性需求和改善需求呈下降趨勢,主要原因如下:

        1.疫情影響

        經過三年的疫情,很多企業經營困難,很多人遭遇收入減少或失業,購房能力嚴重削弱,無法支撐目前的高房價。在這種情況下,很多人的購房觀念越來越理性?紤]到經濟的不確定性,很多家庭選擇暫時不買房,保留資金應對緊急情況。

        這種心態的普遍存在導致了購房需求的減少。購房需求的減少將使許多房屋越來越無法出售,進一步促進房價的持續下跌,房地產開發商的銷售也將顯著下降。這對整個經濟體系來說是一個非常不利的情況。

        2.提高城市化率的空間非常有限

        在過去的10年里,隨著城市化進程的加快,越來越多的人涌入城市,對住房的需求也在增加。然而,近年來,我國住房需求下降的趨勢越來越明顯。

        首先,數據顯示,2022年底,中國常住人口城市化率已超過65%,這意味著農民進城買房的空間非常有限,而且越來越慢。

        根據發達經濟體的經驗,如果按住房計算城市化率,中國城市化率持續上升的空間最多不到10%,這不到10%的空間可能需要20年或30年才能完成。這種城市化率可能對促進房地產的影響相當有限。

        其次,從目前的房價來看,即使經過幾波調整,大多數城市的房價仍然很高。對于大多數年輕人來說,房價仍然遠遠超過他們的承受能力,所以沒有必要買房子。在這種情況下,購房需求下降的趨勢可能更加明顯,房價下跌的動機也將逐漸增加。

        3.結婚率和生育率下降

        隨著社會的不斷發展,中國年輕人的結婚率和生育率繼續下降,全面放開二三孩政策不能阻止人口下降。據統計,2020年中國新生人口1200萬,2022年只有956萬,降至1000萬以下。預計今年可能不到800萬,人口復蘇的可能性也很小。

        造成這種現象的原因有很多。隨著教育、醫療等費用的不斷上升,撫養孩子的成本也在上升,這讓很多年輕人望而卻步。此外,許多年輕人更加注重工作和生活的平衡,不愿意犧牲自己的個人時間和生活質量來結婚和生育,導致目前的結婚率和生育率都在下降,購房需求自然也在下降。

        房地產賺錢效應的消失

        在過去的10年里,中國的房地產市場發生了巨大的變化。在這個過程中,許多開發商可以很容易地從銀行、信托和其他渠道借錢,然后購買土地來建造房屋。在當時的土地拍賣市場上,無論土地價格有多高,一些房地產企業都會“搶劫”。

        當地價格上漲后,二手房業主和新樓將坐在地上漲價,推高房價大幅上漲。在此期間,少數有經濟頭腦的投機者也借此機會積累了大量財富。

        到2017年,房價達到峰值。由于房地產投機,房價上漲過快,積累了大量房地產泡沫,嚴重扭曲了房地產市場的正常運行。因此,國家開始將“不炒房”作為國家政策,這意味著房價繼續上漲的空間已經被封鎖。

        后來,國家將加強對房地產市場的監管,通過購買限制、貸款限制、銷售限制等措施,遏制房價上漲,逐步開始實施房地產稅,大大增加了多套房的持有成本,不僅使房地產失去了盈利效果,投機者也逐漸選擇退出市場。

        這些都是中國房地產市場發展過程中不可避免的過程,也是國家加強房地產市場監管和長期機制建設的重要成果。在未來的發展中,中國將繼續堅持“住房不投機”的原則,進一步完善房地產市場監管政策,穩定市場預期,促進房地產市場的穩定健康發展。

        與此同時,各地也在加快公共租賃住房、廉租房等住房租賃市場的發展,以解決低收入群體的住房困難,促進所有人居住的目標的實現。

        我們該怎么辦?

        隨著房地產市場的調整,我們需要重新審視購房的重大決策。最近,一些房地產專家建議,只要人們拿出三分之一的存款,他們就可以恢復房屋的購買、裝修和相關消費,從而促進中國經濟和房地產市場的復蘇。畢竟,去年中國的居民存款增加了15萬億元。

        然而,一個買菜阿姨的話值得我們思考。她說,中國的房價已經處于歷史高位,如果你拿積蓄20年的高價房,可能超過損失,現在甚至很多像她這樣的買菜阿姨,知道房子可以賺錢,這意味著房地產鼓花游戲即將結束,誰拿最后一根棍子最終只在高位。

        這位買菜的阿姨有非常透徹的見解。如果大多數人認為房子可以賺錢,那么這顯然是一個泡沫,游戲不可能永遠持續下去。一旦泡沫破裂,那些沒有及時脫手的人將成為接管者,并承擔損失。

        目前,許多房地產市場已經出臺了降低利率、提高公積金貸款額度等優惠政策。雖然這些政策可以在一定程度上緩解市場壓力,穩定市場預期,但并不能從根本上解決房地產市場的問題。因為這些政策的目的是避免短期內房地產市場的起伏,但不能阻止房地產市場的長期下行趨勢。

        因此,對于我們普通人來說,在買房之前,我們需要仔細評估我們的經濟能力和實際需求,以避免盲目遵循趨勢或受到市場投機的影響。買房是一個重大的投資決策,我們需要仔細考慮。除了經濟因素外,我們還需要考慮我們自己的實際情況和需求。

        購房還需要考慮長期規劃和計劃。我們應該有一個明確的購房計劃,包括首付、月供等具體細節。此外,還應考慮房屋的維護成本,以及未來可能發生的變化和風險。


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